L’achat en viager occupé attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un placement immobilier original, sécurisé et porteur d’avantages financiers. Parmi les nombreux atouts de ce mode d’acquisition, la fiscalité occupe une place de choix, offrant des bénéfices aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. Voici un tour d’horizon complet des intérêts, avantages et spécificités fiscales du viager occupé.
Qu’est-ce que le viager occupé ?
Le viager occupé consiste à acquérir un bien immobilier tout en laissant au vendeur le droit d’y vivre jusqu’à la fin de sa vie ou jusqu’à son départ en maison de retraite. L’acheteur verse un bouquet (somme initiale, apport) lors de la signature de l'acte authentique, puis une rente mensuelle au vendeur. Le prix d’achat est donc réparti entre ces deux éléments, et tient compte de l’occupation du bien par le vendeur, ce qui entraîne une décote sur la valeur du bien.
Les avantages du viager occupé
1. Un prix d’acquisition réduit
Le montant à débourser pour acquérir un bien en viager occupé est inférieur à sa valeur réelle sur le marché, grâce à la décote liée au droit d’usage et d’habitation (DUH) du vendeur. Cette réduction peut représenter 30 à 50 % de la valeur du bien selon l’âge du vendeur, la valeur locative du logement et le nombre de vendeurs.
2. Un investissement par un paiement progressif
L’acheteur n’a pas à mobiliser la totalité du capital dès le départ. Le paiement s’effectue en partie sous forme de bouquet (capital de départ), puis par le versement d’une rente viagère, versée mensuellement, ce qui permet de lisser l’effort financier dans le temps.
3. Absence de gestion locative
Le vendeur occupant le bien, l’acheteur n’a pas à gérer une location, ni à craindre les impayés ou la vacance locative. L’entretien courant du logement reste à la charge du vendeur. Les gros travaux éventuels à la charge de l'acquéreur.
4. Constitution d’un patrimoine à moindre coût
Le viager occupé permet de se constituer un patrimoine immobilier autrement et avec un paiement progressivement dans le temps avec un coût global souvent inférieur à un achat classique. Une acquisition dans la pierre que souvent l'acquéreur n'aurai pas pu réaliser par ailleurs.
5. Un acte solidaire
Ce mode d’acquisition permet au vendeur de rester chez lui tout en percevant un complément de revenus, et à l’acheteur de réaliser un investissement éthique.
Focus sur la fiscalité du viager occupé
La fiscalité du viager occupé est particulièrement avantageuse, tant pour l’acquéreur que pour le vendeur. Plusieurs aspects sont à prendre en compte :
- Droits de mutation réduits
Lors de l’achat d’un bien en viager occupé, les frais de notaire et droits d’enregistrement sont calculés non pas sur la valeur totale du bien, mais sur sa valeur occupée, c’est-à-dire après application d’une décote liée au droit d’usage et d’habitation du vendeur. Cette particularité permet à l’acquéreur de bénéficier de frais d’acquisition allégés par rapport à un achat classique.
- Fiscalité locale : taxe foncière
L’acquéreur devient redevable de la taxe foncière, mais la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste à la charge de l’occupant, c’est-à-dire du vendeur crédirentier.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’acquéreur d’un viager occupé n’intègre dans sa base taxable à l’IFI que la valeur de la nue-propriété du bien, et non la pleine propriété. Cette règle permet de réduire significativement l’assiette de l’IFI pour les investisseurs concernés. Du côté du vendeur, seule la valeur du droit d’usage et d’habitation est prise en compte dans le calcul de l’IFI, ce qui peut également alléger sa fiscalité.
- Imposition de la rente viagère
La rente viagère perçue par le vendeur est considérée comme un revenu imposable, mais celle-ci bénéficie d’un abattement fiscal important, calculé en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement :
- 70 % d’abattement si le vendeur a plus de 69 ans (seule 30 % de la rente est imposable)
- 60 % d’abattement si le vendeur a entre 60 et 69 ans (seule 40 % de la rente est imposable)
- 50 % d’abattement si le vendeur a entre 50 et 59 ans (seule 50 % de la rente est imposable)
- 30 % d’abattement si le vendeur a moins de 50 ans (seule 70 % de la rente est imposable)
Cet abattement rend la rente viagère nettement moins fiscalisée qu’un revenu classique, ce qui améliore le pouvoir d’achat du vendeur.
- Plus-value immobilière
En cas de vente d’une résidence principale en viager, le vendeur bénéficie de l’exonération de la plus-value immobilière, comme dans une vente classique.
Conclusion
L’achat en viager occupé combine de nombreux avantages : prix attractif, investissement progressif, absence de gestion locative, constitution de patrimoine et, surtout, une fiscalité particulièrement avantageuse. Les droits de mutation réduits, la limitation de l’assiette de l’IFI, la fiscalité locale allégée et l’imposition favorable de la rente viagère font du viager occupé une solution pertinente pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en réalisant un placement éthique et sécurisé. Avant de se lancer, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour sécuriser la transaction et bénéficier pleinement de ces avantages.
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Auteur : Article rédigé par Chantal ROMNEY
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